北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
前些天加了个外地的家长，孩子毕业即将到北京工作的，咨询买房的事情。
本来以为说完就完事儿了，结果没想到被拉进个北漂妈妈群，多数都是孩子在北京或马上来的。接连在群里被问了三天啊，聊的我都有跳广场舞的冲动了。
父母们之所以焦虑，是因为传看了某大V写的文章，内容是如果小两口不能做到年入百万，那在北京几乎生活不下去。因为主要是育儿成本太高，学区房动辄千万，在30岁之前买不起的就不要留下了……
我觉得这种文章没什么意思，贩卖焦虑而已。
北京没那么邪乎，甭说现在房价涨的不猛了，就算是前些年猛涨的时候，照样有大量收入中等的年轻人留下了。伴随着城市经济一起成长挺好的，普通人过普通日子而已，并不是说只有最牛逼的才配留在北京，纯属瞎扯淡。
索性写几句，说说北京的情况。
当然我也不敢说了解北京，只是说个大概情况。
1.
到北京第一步就是租房子，买房之前也得先租房。这是所有北漂最容易被骗被坑的环节，甚至据说没有不被坑过的。那我就说个标准流程吧。
必须找大中介，就那么几家，具体名字我就不提了，自己网上看排名。当然这指的都是这些中介名下的单间公寓，坚决不能租小公司的，价格上省不了多少钱，惹来的麻烦却少不了。如果看中的小区没有大公司的，那干脆就放弃，别冒险。
如果是从房东手里租，那找小公司也没什么问题，也就是直接和房东签约，中介公司只挣中介费那种。
但说个小经验，最好找那些转租的。
为什么?
因为能问清楚这个房东的背景和大致情况。北京的房东什么人都有，大方讲道理的和事儿多坑房客的都多了去了。最好找那些房东有正式工作，不是单指着房租生活的。
退房时被房东扣押金的事儿很多发生在回迁房小区。这也没办法，人家就指着这两套房过日子呢，必须斤斤计较，实在是大方不起。而非职业房东就好的多，多数只是贴补家用而已，减少麻烦是第一位的，犯不上太较劲。
另外记住一点，北京的房东都怕麻烦，能自己解决的小事情就别找人家。为什么?就因为房租收益率太低。一套房别看价值挺高，但租金收益才1.5%左右，人家犯不上为了这点儿钱还提供多好的服务。
刚毕业来打工的一般也没多少钱，租不起高档小区，都是普通的。那就尽量都自理，别换个灯泡都找房东，否则那就等着到日子涨钱或退房时被扣钱吧。
总之一句话，什么样儿的租客能省钱?除了交租金都不带搭理房东的，那等租期到了的时候怎么都好说话。
房租多少，这其实没有标准，普通年轻人一般都租单间吧，核心区的5000起正常，郊区的1000多也正常。我一般是建议尽量租在郊区地铁沿线的，省下的钱买音频学习，坐地铁的时候听，两不耽误。
很多人看了这建议估计会怼我：你知道每天通勤多累吗，哪还有精力再学习?
这是个人观点，没必要统一也不能强求。我年轻时也是这么过来的，那会儿的北京不仅交通更不方便，想找个学习资料还得自己拿磁带去转录呢，远比现在麻烦多了。到现在想听讲座很省事了，我也仍然坚持着，习惯了，做个饭遛个弯的工夫都能听两集。
我是认为这种学习的效果对年轻人更好。并不说内容和形式多好，而是指努力的效果。
因为这个世界上绝大多数人都是很懒的，懒到根本不学习。那在初级阶段，只要你比别人稍微努力一下，就有可能脱颖而出。
这就像玩儿游戏，大家的起点都一样，那什么玩家能最早晋级?除了真有钱的富二代，基本都是能花时间精力泡在游戏里的。
那学习也一样，就因为人们玩儿游戏刷抖音的时候不觉得耗费精力，所以你只要稍微把精力放在学习上，成绩就能超过很多人。
2.
再说两句生活费用。
网上各种晒北京生活费的，多少钱的都有。有的1000块钱一个月，有的说几万都不够。这因人而异，但以普通生活来说，北京真的花不了多少钱。
年轻人除了通勤和通讯，其他的也就是饭费了。这些是刚需，其他的什么衣服化妆品娱乐等等，都属于个人爱好，多花少花的看自己的能力。
但我建议是年轻人尽量节俭，最好用资本主义的思维，别用消费主义的。所谓资本主义，就是把钱尽量用在投资上，这些钱是资本，是要有收益的。所谓的投资就两种，一种知识与经验，一种就是金融资产。
而对于年轻人来说，对于还没买过房的刚需来说，你所攒下的每一分钱，都有可能在买房时撬动至少2倍的杠杆，能发挥最大的效用。而在普通人的一生中，房贷可能是最划算的一次金融行为了。
当然，这只是个人观点，年轻人大都愿意消费，商业大佬们也都变着花样儿的勾引，无可逃避。这看自己吧，只是个建议而已。
3.
之后就是怎么买房。
甭听要一次到位什么的，年轻人刚踏入社会没几年，在没有土豪家庭的支持下，且到不了位呢。根据自己的能力，什么时期干什么事儿就行了，别幻想能一口吃个胖子。
在中国的国情下，在大城市买房还是要趁早。毕竟咱们还没到经济缓慢发展的程度，城市化还是在进行的。所以如果能尽早的凑出首付就尽快上车，未必能靠升值赚多少钱，但能落个心里踏实，不被这城市发展所甩下。
首付资金未必非得多高，100万以上就属于正常，200万是大多数刚需的标准，毕竟北京的中位数无非也才600万多点儿。200万用足额度的话能买到接近500万的，不算差。
首次买房没必要考虑学区房，居住的性价比低，在保值上的政策风险也大，在好多年用不上学位的情况下不划算。尽量就选择市区成熟板块，面积虽然小点儿但稳定性强，置换的时候肯定不吃亏。
也可以买在近郊的地铁沿线，但这得看好板块和小区，必须买保值的。就因为这是日后置换的资本，必须保值。也不算难选，全北京就几个合适的，看通勤选择就行。
4.
之后常规的人生轨迹就是结婚生子。
如果不太晚的话，大概30岁出头的时候该考虑孩子上学的问题了。一般提前两三年准备就行，甚至一年都不算晚，反正现在基本都是多校划片，准备的早晚都一样。
前几天有人问我，为什么折腾学区房和鸡娃的都是新北京人，而老北京们似乎都挺佛系?
这观察的挺对，也不能说老北京不重视教育，但佛系的确实不少。
主要原因有两点，
第一就是人家出生在罗马，起点已经是很多新北京人奋斗的目标了。那人家没必要太较劲，反正怎么也并不差。
第二就是北京人看的多了，看惯了兴衰宠辱，再努力又能怎样，无非是吃自己这碗炸酱面。
打个比方吧，我的同学里几乎没有折腾学区房的。但这前提是多数都有学区房，虽然未必是在好学区，但既然有了就比没有的强，那还折腾什么?
其次是没有太高的期望值，除非是孩子真有天分，否则底线目标就是别出败家子儿，能守住这份家业就算成功。更高的期望值是过程努力，但结果随缘吧，命里没有不强求。
而新北京人大部分都是从中小城市来的，在大城市扎的根儿还不深，那自然就要付出更多的努力，尽量为下一代抬升起点。否则自己这辈子受的苦，弄不好孩子还得再来一遍。
学区房也别听那些大V的，什么千万起步2000万普通的，扯淡。顶级学区7/800万是起步价，但中等学区大多数都5/600就行。虽然也不便宜，但这不就是为了孩子上学吗，只要达到目的就行，没必要非得攀比。
孩子上了学之后多数就算用完了学位，只要不影响小升初直升，那学区房就可以卖掉了，相当于用置换成本买了个学籍。假定600万，置换成本控制在5%就是30万，和当年的择校费差不多，怎么都是这些钱。
当年能交钱择校的时候，家长们绝大多数也是花钱买学位，然后租房上学。怎么一换成学区房就想不明白了呢?
假定没有学区房这一说，就问自己交30万赞助费干不干吧?
大多数人是会认头的，反正也没别的办法。而且这笔钱也有可能少花点儿，20万也有可能，看情况吧。
5.
学区房卖掉之后一般两个选择：
或是买投资房，然后换租在学校附近。
或是在学区外买个宜居的，长期自住，只要觉得接送方便就行。
我是选择的第一种，还是离学校近更方便，随着孩子换校区就换房，节省很多时间精力，对孩子也好。这在小学低年级时不明显，但到了高年级和初中就优势大多了。
反正在我看来，在孩子学习压力加大之后，每天让他们多睡个20分钟，比父母非得住自己的房子更重要。
而且换租也更划算，同等总价的房子，换租能租到更高价值的房，占点儿便宜。
6.
买改善房，
这基本都是奔40，或者40岁以上的选择了。几乎是最后一次大折腾，下次再买就是养老房了。
改善房在我看来就没必要太注重什么投资了，辛苦了半辈子应该以居住为主。只要是板块差不多，那品质高的都会保值性不错，基本不会吃亏。
所以这都没什么说的，有多少钱干多少事儿，选择能力范围内最喜欢的就行。
至于养老房，我是觉得没必要准备的太早。我是40岁准备的，北京郊区和外地的都买了，结果是想的挺好却全没用上。甭说我了，连我父母都不爱去住。最后实在烦了还就都买了，里外里什么钱都没挣着。所以还是什么岁数干什么事儿吧，真到了那时候再说。
7.
写多了，本来是就想说年轻人买房的，写到退休了。
不过我的意思很明白，北京虽然说压力很大，但没到很多大V渲染的那种恐怖程度。或者这么说吧，如果有父母能帮衬一下，那只要是工资收入不太低，在北京都能生活下去，先稳定再说发展。
在北京实在混不下去的，基本以学历不高的居多。能力再不高，家里也帮不了，那确实在北京会很难熬。所以年轻人最好别非得纯靠自己的能力，在北京这种城市未必合适，父母能提供帮助就最好接受，别意气用事。
在大城市发展的目的就是借势，而懂得向父母求助也是一种借势。
中国父母是世界上最无私的，为了儿女能倾尽所有。只要是正当的花费或投资，比如买房，该求援就求援。以我这几天卧底在妈妈群来说，看到的父母们都是真心愿意帮助孩子的。
总之，虽然从古代就是“长安居大不易”，但只要是努力不放弃，没什么留不下的。
甭听某些大V贩卖焦虑，说十个北漂儿九个得离开，那是旅游体验人生，不是真正的工作与生活。
我刚才还问了公司的小伙子，他的同学留着北京的，绝大多数混的都不错，离开的有几个，也不是说混不下去走的，而是有了更好的发展方向。
所以，北京是全国人民的北京，伟人当年才挣8块大洋，还没拉洋车的挣的多呢，那在北京都能生活，何况现在呢。
最差的无非是熬着，而所有的伟大都是熬出来的。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利!
